Il metro quadrato commerciale (I suppose)

Il mondo dell’immobiliare è un modo un po’ strano. Così strano che gli addetti ai lavori non usano il banale metro quadrato come unità di misura, bensì un entità astratta, fumosa e dai contorni non ben definiti: il metro quadrato commerciale.

Un’ unità di misura di nicchia che non ha la dignità di un’unità di misura ufficiale:  non troverete i campioni di questa unità di misura al  “Bureau international des poids et mesures”, ma è ugualmente molto importante, anzi per chi acquista casa è la misura più importante.

Perche? Perché voi comprate -e pagate- i metri quadrati commerciali.

Facciamo piccolo esempio: quanto misura un appartamento di 80 mq con un balcone da 10 mq

• NON è solo un appartamento di 80 mq: immaginate la risposte del proprietario “e chi me lo paga il balcone?”.
• Allo stesso modo NON è un appartamento di 90 mq, immaginate la risposta del possibile acquirente “il balcone lo può tenere, mi lasci solo l’appartamento”.

Questo esempio potrebbe ripetersi con tutte le pertinenze di un immobile (tutte le superfici di proprietà che non sono definibili “abitabili”): l’autorimessa, il posto auto, il portico, il giardino, le cantine, le cantinole, le soffitte semiabitabili ed in generale tutto quello che la immaginifica mente degli architetti e dei geometri può partorire (gli ingegneri come sapete non immaginano).

Come poter conciliare il desiderio legittimo del proprietario a vedersi pagato il proprio lavoro con la volontà altrettanto legittima del compratore di pagare per quello che realmente si acquista?

I latini dicevano in ”medium stat virtus” e quindi ecco a voi il metro commerciale: un luogo dove la sapienza dei latini incontra i coefficienti correttivi.

La necessità di quantificare ciò che viene costruito e ceduto, o meglio acquistato, ha partorito questa ingegnosa soluzione, basata sull’assunto che se la superficie destinata all’abitazione (muri compresi) vale 100 le altre superfici possono essere definite tramite l’applicazione di un coefficiente correttivo.

Inoltre, per dare uno strumento universale, l’UNI -l’ Ente Nazionale Italiano di Unificazione– che si occupa di normare ed armonizzare la normativa italiana con quella europea e extraeuropea, ha emanato la Norma UNI 10750, che definisce i requisiti caratteristici dei servizi forniti da un’agenzia immobiliare. Alla sezione 4 fornisce i Criteri per la valutazione patrimoniale, dove sono elencati i coefficienti da applicare alle varie superfici per definirne la consistenza. Ovviamente la valutazione del bene non si ferma al conteggio dei metri, ma “sarà poi affinata tenendo conto dei parametri e caratteristiche che incrementano o diminuiscono il valore del bene, quali posizione, contesto, servizi, stato di manutenzione e così via.”

Ma andiamo ai numeri:

a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

a) 100% delle superfici calpestabili;

b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);

c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata pari al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

a) 25% dei balconi e terrazze scoperti;

b) 35% dei balconi e terrazze coperti;

c) 35% dei patii e porticati;

d) 60% delle verande;

e) 15% dei giardini di appartamento;

f) 10% dei giardini di ville e villini.

La norma spiega inoltre che  “le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”

Quindi ad esempio un balcone può passare dal 25% al 30% o un portico dal 35% al 40% in base al contesto, alle finiture, alla fruibilità. Similmente un immobile con giardino molto esteso potrà computare all’8% tale superficie piuttosto che al 10 al 15%

Se analizzate con attenzione l’elenco dei coefficienti mancano quelli relativi all’interrato, nella pratica i valori sono questi:

g) 50% autorimesse interrate, cantine e locali interrati non riscaldati

h) dal 50 al 65% per taverne in base al grado di finitura.

Quindi tornando all’esempio di prima il nostro appartamento di 80 mq e 10 mq di balcone con buona pace del costruttore non è 90 mq e con la benedizione dell’acquirente non è 80 mq ma, bensì, misura:

80 *100% ma + 10*30% mq = 83 mq

Spesso negli annunci commerciali non si specifica se si faccia riferimento ai metri dell’abitazione o a quali commerciali; chiedete sempre a cosa è riferito: potreste evitarvi brutte sorprese e perdite di tempo!