Permuta immobiliare
La permuta è un tipo di contratto particolare, previsto nel codice civile, dove il pagamento (o una sola parte di esso) è rappresentato da un bene anziché da denaro. In una compravendita tra privati consente un considerevole risparmio di imposte e spese notarili, viceversa nella vendita tra privato e società ci sono diverse casistiche ed aspetti da considerare che possono renderla meno interessante, ma con gli opportuni accorgimenti può rappresentare comunque una valida alternativa.
“Permuta”: Contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (art. 1552 c.c.): è pertanto un contratto consensuale, con prestazioni corrispettive e con effetti reali, cui si applica la disciplina prevista in materia di vendita in quanto sia compatibile; il permutante che ha sofferto l’evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. È ammissibile, e diffusa nella pratica, la permuta di cosa presente con cosa futura (per es., area edificabile contro proprietà di una porzione o di una quota dell’immobile da costruire sulla medesima). Nella permuta le parti possono pattuire altresì il pagamento di un conguaglio in danaro.”
Questa la definizione della Treccani; in parole più semplici la permuta è un contratto di vendita normato dal codice civile (quindi perfettamente legale), avente effetti reali (ovvero effetti sulle cosa, res in latino), dove le parti si scambiano la proprietà di beni con possibilità di conguaglio in denaro. Possiamo dire che è una tipologia di contratto derivante dall’antica tradizione del baratto, adattata ed integrata nei codici civili dei paesi moderni. In particolare il contratto di permuta è definito negli articoli compresi tra il 1552 e il 1555 del codice civile nel libro quarto “delle-obbligazioni” al titolo III “dei singoli contratti”.
In questi 4 articoli troviamo: la definizione (art. 1552), le modalità di evizione (ovvero la possibilità che un terzo possa far valere diritti sui beni in permuta) e di risarcimento del danno (art. 1553), le spese (art. 1554) e l’applicabilità alle norme sulla vendita (art. 1555).
Saltando la definizione, già esposta in precedenza, in breve il codice dice che:
- In caso di evizione il danneggiato può riavere la cosa data oppure pretendere un risarcimento di pari valore
- Le spese di dividono a metà (in caso di cessione invece son a carico dell’acquirente)
- la normativa sulla vendita è pienamente applicabile alla permuta.
Per prima cosa possiamo dire che la permuta comporta un passaggio di proprietà di beni immobili, con le conseguenti trascrizioni nei registri immobiliari: per cui in tutti i casi si deve ricorrere alla prestazione di un notaio. Analizziamo ora le diverse casistiche.
Permuta tra privati:
La permuta tra privati di beni immobili è una compravendita soggetta a imposta di registro, catastale e ipotecaria. Analizziamo l’aspetto delle spese e delle imposte
- Imposte: è molto interessante notare che in caso di permuta l’imposta di registro dovuta è solo quella relativa all’immobile che genera l’imposta maggiore. Ad esempio se la Casa1 ha valore catastale 100 e la Casa2 valore catastale 80, l’imposta di registro si calcola solo nella misura del 9% del valore catastale della Casa1. Il risparmio è evidente: si paga 9 (9% di 100) al posto che 16,2 (9% di 100+ 9% di 80). Inoltre l’imposta dovuta è divisa in parti uguali tra il compratore ed il venditore: tornando al nostro esempio l’imposta sarà di 4,5 per ciascuna delle parti. [N.B. tra privati l’imposta di registro si calcola sempre sul valore catastale]
- Agevolazioni prima casa: è sempre possibile chiedere l’agevolazione prima casa. Attenzione però: l’imposta da corrispondere è quella del caso in cui si genera il valore maggiore e non necessariamente è riferita all’immobile con valore più elevato. Ad esempio in caso di compravendita tra privati l’imposta da versare sarà la maggiore tra il 2% sul valore catastale dell’immobile su cui si applica l’agevolazione prima casa e il 9% del valore catastale dell’altro immobile.
- Ipotecaria e catastale: si applicano in misura dell’1% ciascuna, o in misura fissa se prima casa.
- Spese: è interessante notare che con la permuta si risparmia anche sull’aspetto delle spese notarili. Infatti, a differenza della compravendita tradizionale queste sono divise in parti uguali tra compratore e venditore; inoltre viene stipulato un solo atto, normalmente sarebbero due (uno per la vendita di Casa1 e uno per vendita di la Casa2).
Permuta tra privato e società:
Si devono analizzare due casi: vendita a imposta di registro o vendita in regime IVA
- Nel primo caso la società vende in regime di imposta di registro: in tal caso si procede come sopra [N.B. per la società l’imponibile per l’imposta di registro si calcola sul prezzo di vendita e non sul valore catastale!].
- Nel secondo caso invece la società cede in regime IVA mentre il privato ad imposta di registro: i due regimi agiscono separatamente, pertanto ogni immobile dovrà sconterà la propria tassazione, quindi in sostanza si tratta di due compravendite separate con le relative spese. Di fatto dal punto di vista della tassazione e della spesa non ci sono grandi differenze rispetto ad una compravendita classica.
Aggiungiamo però un particolare: per una società l’imposta di registro, a differenza dell’IVA è indetraibile, rappresenta quindi un costo: è facile pensare che questo costo andrà a inficiare sul valore di permuta (in parole povere … a carico del privato).
E’ possibile ovviare questo problema? Noi un modo lo abbiamo trovato.
Dando per scontato che vogliate acquistare una nuova casa e sperando che ne acquistiate una da noi, resta il problema della permuta.
Bene, noi solitamente ci muoviamo in questo modo:
- Per prima cosa dobbiamo valutare casa vostra, faremo le nostre valutazioni e concorderemo il valore effettivo di permuta e la differenza con la nuova casa. Questo valore è bloccato e garantito come “conto prezzo”. Dovrete preoccuparvi solo di questo
- Ci prenderemo l’incarico di vendere casa vostra: se il prezzo di vendita sarà inferiore a quanto stabilito la differenza verrà decurtata dal valore della nuova casa (ovvero ce la mettiamo noi …); se ci avvarremo dell’aiuto di un’agenzia immobiliare la mediazione sarà a nostro carico.
- Venduta la vecchia casa si procederà all’acquisto della nuova.
- Quali sono i vantaggi del metodo Beni Immobili? il primo è che non ci sono passaggi di proprietà aggiuntivi con il conseguente aggravio di costi, il secondo è che non vi dovrete preoccupare di nulla che non sia la nuova casa, il terzo è che con il prezzo bloccato non ci sono rischi o costi aggiuntivi, saprete esattamente a cosa andate incontro. Inoltre nel caso vi serva la casa nuova sarà possibile prenderla in consegna prima che la vecchia sia stata venduta.
A conti fatti la permuta consente considerevoli risparmi tra privati; tra una società e un privato in generale è meno conveniente anche se, con i dovuti accorgimenti, può rappresentare una valida alterativa alla compravendita classica.
Ci sono aspetti che volete approfondire? Contattateci qui!
Links:
https://it.wikipedia.org/wiki/Permuta
http://www.dirittoprivatoinrete.it/permuta.htm
